Кредит на покупку жилья 2021

                      Инвестирование Рядом С Вашим Домом
Хотя покупка многоквартирного дома рядом с вашим нынешним Домом не обязательно идеальна, это может иметь определенные преимущества. Во-первых, вы, скорее всего, уже знакомы с местным рынком, поэтому вы можете знать то, чего не знают другие инвесторы, что дает вам определенное преимущество. Кроме того, легче контролировать свою собственность лично, если вы живете поблизости, что делает вещи более удобными, особенно если вы сами управляете своей собственностью.

Поиск брокера по коммерческой недвижимости
Большинство людей, покупающих односемейный дом, будут делать это через агента по недвижимости; и точно так же большинство инвесторов, покупающих многоквартирный дом, захотят работать с коммерческим брокером по недвижимости. Хороший коммерческий брокер может помочь вам определить качественную недвижимость в вашем районе, хорошо разберется в основах инвестиций в недвижимость и даже сможет помочь вам договориться о цене продажи. Хотя прохождение через брокера, как правило, облегчает процесс поиска здания, это не единственный способ. Вы также можете напрямую связаться с владельцами многоквартирных домов в вашем районе, чтобы определить, заинтересован ли владелец в продаже. Это может быть хит или промах, но вы можете найти скрытый драгоценный камень таким образом, особенно если продавец хочет быстро избавиться от собственности из-за внешних обстоятельств.

Поиск коммерческого / Многосемейного кредитного брокера
Если вы будете использовать кредит для покупки вашего многоквартирного дома, вы можете захотеть работать с брокерской и/или консультационной фирмой по многосемейным кредитам. В то время как любой индивидуальный инвестор решает, хочет ли он использовать брокера или обратиться непосредственно к кредитору, использование опытного посредника может иметь множество преимуществ, особенно для начинающих заемщиков. Хороший консультант может использовать свой опыт и отношения, чтобы помочь вам выбрать лучший вариант финансирования для вашей индивидуальной ситуации и целей. Они также могут помочь с более обременительными и запутанными аспектами процесса подачи заявки на коммерческий кредит, такими как документация и отчеты третьих лиц, а также покупка сделки для нескольких кредиторов, чтобы достичь наилучших условий для заемщика.

Это особенно относится к многосемейным кредитам Freddie Mac, Fannie Mae и HUD, поскольку эти кредиты обычно включают в себя более сложную документацию и процесс подачи заявок. Консультационные фирмы по долгам обычно взимают от 0,75% до 2% от общей суммы кредита, что может показаться большим количеством, но, по нашему опыту, это, как правило, отличная инвестиция. Конечно, это то, что мы делаем, поэтому у нас может быть немного предвзятости, но, по правде говоря, получение правильного кредита может значительно сэкономить вам на выплате процентов, штрафах за предоплату, расходах на рефинансирование и других сборах в течение всего срока ваших инвестиций.

Право на получение Многосемейного кредита
Как мы уже говорили, подавляющее большинство многоквартирных домов приобретается за счет кредитов. Долг увеличивает кредитное плечо, а это означает, что чем меньше денег вам нужно вложить, тем больше относительной прибыли вы получите от инвестиций. Подумайте об этом так: вы бы предпочли положить 4 доллара и получить 8 долларов позже, или вы бы предпочли положить 1 доллар и получить те же 8 долларов позже? Большинство умных инвесторов выбрали бы второй вариант, поскольку это означает, что они могут реинвестировать остальные 3 доллара в столь же прибыльные инвестиции. В то время как проценты и сборы могут сделать кредиты на квартиру дорогими (это означает, что ваши 8 долларов могут быть больше похожи на 6,50 доллара), при правильном кредите инвесторы могут получить экспоненциально большую прибыль от недвижимости.

Однако, чтобы получить многосемейный кредит, вам сначала нужно получить одобрение. Критерии одобрения варьируются в зависимости от различных кредиторов и типов кредитов, но в целом заемщики должны иметь хороший кредит (660+ обычно идеально) и от 25 до 30% от общей суммы кредита в качестве первоначального взноса. Кроме того, сама недвижимость должна будет иметь коэффициент покрытия обслуживания долга или DSCR, равный 1,25-1,30 x. Это означает, что доход здания должен будет превышать его ежегодное обслуживание долга как минимум на 25-30%.

Документация по заявкам на получение кредита на квартиру
В процессе подачи заявки заемщикам также потребуется значительный объем документации, включая оценку и другие необходимые сторонние отчеты. Заемщикам, как правило, придется платить за все это самим. Необходимая документация и отчеты обычно включают в себя:

Оценка: оценка пытается оценить текущую рыночную стоимость объекта недвижимости. Как правило, она должна проводиться профессиональным оценщиком, имеющим в настоящее время лицензию в том районе, в котором находится недвижимость. Оценщики, как правило, используют комбинацию следующих методов, включая:

Доходный подход, который оценивает стоимость имущества на основе его дохода.

Подход сравнения продаж, который оценивает стоимость объекта недвижимости на основе недавних продаж аналогичных объектов поблизости.

Затратный подход, который оценивает стоимость объекта недвижимости на основе предполагаемой стоимости его восстановления плюс стоимость земли и минус любая амортизация.

Оценка физических потребностей/отчет о состоянии объекта недвижимости/Инженерный отчет: этот отчет рассматривает текущее состояние объекта недвижимости, чтобы определить, когда конкретные компоненты должны быть отремонтированы или заменены. Это используется для расчета необходимых резервов замены, которые представляют собой средства, ежегодно откладываемые на ожидаемые будущие затраты на ремонт. Эти отчеты могут быть запрошены различными кредиторами квартир,но чаще всего они требуются для многосемейных кредитов HUD и Fannie Mae/Freddie Mac.

Фаза I экологическая оценка: фаза I экологическая оценка (ESA) исследует объект на предмет экологических проблем, таких как загрязнение, которое может представлять угрозу для нынешних/будущих жителей или окружающего сообщества. ЭСУ фазы II и фазы III могут потребоваться, когда в ходе первоначальной оценки фазы I были обнаружены проблемы или доказательства загрязнения. ESA фазы I не всегда могут быть необходимы кредиторам, но часто требуются.

Отчет о титуле: отчет о титуле гарантирует, что нет никаких юридических претензий на титул собственности, который мог бы заменить ваш собственный.

Обследование собственности: обследование фиксирует границы собственности, а также определяет любые сервитуты и другие вопросы правового титула, которые могут повлиять на использование собственности. Это не всегда требуется кредиторам, особенно если имеется отчет за последние несколько лет,однако чаще требуется, когда известно о наличии потенциальных проблем с титулом.

Сейсмический отчет: обычно требуется только в тех районах, где землетрясения распространены, например в Южной Калифорнии.

Отчет о зонировании: иногда может потребоваться, когда есть потенциальные проблемы или путаница вокруг статуса зонирования объекта недвижимости.

Регресса и без права регресса квартиру в кредит
Прежде чем рассматривать отдельные виды кредитов, очень важно определить, является ли кредит регрессным или нерегрессным. Если кредит является регрессным, кредитор может вернуть ваши личные активы, чтобы добиться погашения неоплаченного долга. Например, в большинстве штатов ипотека на жилье является полностью регрессной. В отличие от этого, многие кредиты на коммерческую недвижимость не являются регрессными, что означает, что кредитор может вернуть только конкретное обеспечение по кредиту (например, многоквартирный дом) и не может преследовать личные активы заемщика, такие как его дом или автомобиль, чтобы погасить долг заемщика. Однако почти все безрегрессные кредиты поставляются со стандартными” плохими мальчиками», которые предусматривают, что если заемщик совершает определенные действия «плохого мальчика», такие как намеренное введение кредитора в заблуждение, кредит становится финансовым инструментом с полным регрессом.

Типы кредитов: HUD, агентские кредиты, банки и CMBS
Банковские кредиты не всегда являются вашим лучшим вариантом
квартиры-комплекс-loansjpg, или купить квартиру в Белгороде.
Когда дело доходит до выбора кредита для финансирования вашего жилого комплекса, у вас будет довольно много вариантов, каждый из которых имеет свои уникальные преимущества и недостатки. Банки могут быть первым вариантом, который приходит на ум, но они не всегда являются лучшим выбором. В наши дни ваш средний банк может быть готов предоставить 70-75% LTV, полный регрессный кредит с 5-летним сроком регулируемой ставки и 25-летней амортизацией. Хотя это может сделать работу для некоторых инвесторов в квартиры,это просто не лучший вариант. Вот почему мы всегда рекомендуем инвесторам думать не только о своем местном банке, но и о других вариантах финансирования.

Многосемейное финансирование Fannie Mae и Freddie Mac
Для заемщиков с хорошим кредитом и достаточным чистым капиталом (то есть таким же большим, как кредит, с примерно 10-15% ликвидных активов) агентские кредиты от Freddie Mac или Fannie Mae часто являются лучшим вариантом. Эти кредиты без права регресса предлагают невероятно низкие процентные ставки, а также LTV до 80% и амортизацию до 30 лет. Суммы кредитов также могут быть гибкими; например, программа кредитования малого баланса Freddie Mac предлагает кредиты на сумму до 750 000 долларов США с фиксированной и регулируемой ставкой до 10 лет и 30-летней амортизацией.

HUD / Fha многосемейные кредиты
В то время как это может быть даже сложнее, чем получить кредит агентства, Кредит HUD 223(f)-это крем-де-ла-крем кредитов на покупку квартир. В то время как HUD действительно предпочитает более опытных заемщиков, они предлагают LTV до 85% и DSCR до 1,18 x для недвижимости с рыночной ставкой, с более высокими LTV и более низкими DSCR для доступной недвижимости. Кроме того, HUD предлагает свою программу 221(d)(4) для строительства квартир и существенной реабилитации, но эти типы проектов могут быть не идеальными для первого квартирного инвестора и могут быть значительно более рискованными. Все многосемейные кредиты HUD являются безрегрессными, с фиксированной ставкой и полностью амортизируемыми в течение 35+ лет,что делает их фантастическим вариантом для инвесторов buy and hold.

Обязательно к прочтению!!!

Материалы на сайте размещаются в соответствии с условиями, представленными на странице "Условия".

Публикация, размещенная на данной странице, является исключительно выражением личного мнения её автора! Автор указан рядом с заголовком публикации.

Этот материал никак не связан с сотрудниками сайта или его владельцем и не обсуждался с ними перед публикацией!

В случае, если данная публикация нарушает Ваши права, просьба перейти на страницу "Контакты" и следовать предложенной там инструкции.

Comments are closed.